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第一章房地產法律制度概述

第一節(jié)房地產及房地產業(yè)

一、房地產業(yè)的概念和性質

房地產業(yè)是從事房地產投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務和管理的行業(yè)，包括房地產開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產代理服務、自有房地產經(jīng)營和其他房地產活動。在國民經(jīng)濟產業(yè)分類中，房地產業(yè)屬于第三產業(yè)，是服務生產、生活的部門。

房地產行業(yè)關聯(lián)度高、帶動力強。它是經(jīng)濟發(fā)展的基礎性、先導性產業(yè)，是我國現(xiàn)階段的重要支柱產業(yè)。

引導和推動房地產業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大居民合理住房消費需求，有利于人民群眾安居樂業(yè)平靜而滿足。

與房地產業(yè)密切相關的建筑業(yè)，可以從“廣義”和“狹義”兩個層面來理解。廣義的建筑業(yè)是指建筑產品（即建筑）的生產以及與建筑生產相關的一切服務，包括建筑材料及成品、半成品的規(guī)劃、勘察、設計、生產、施工、安裝等。建筑環(huán)境的運行和維護。狹義的建筑業(yè)是指建筑產品的生產活動。

根據(jù)最新發(fā)布的《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》，建筑業(yè)包括：房屋建筑業(yè)、土木工程建筑業(yè)、建筑安裝業(yè)、建筑裝飾及其他建筑業(yè)。

建筑產品包括住宅、公寓、別墅等住宅建筑；行政辦公、商務辦公、文化、體育、醫(yī)療等公共建筑；火車站、橋梁、運河、水壩和隧道等基礎設施；以及鋼鐵廠、煉油廠和汽車制造廠。工廠和其他工業(yè)設施。房地產業(yè)和建筑業(yè)既不同又相關。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質生產部門，屬于第二產業(yè)；房地產業(yè)具有生產（開發(fā)）、經(jīng)營、服務、管理等多重屬性，屬于第三產業(yè)。這兩個行業(yè)的關系非常密切，因為它們的業(yè)務對象主要是房地產。在房地產開發(fā)活動中，房地產公司和建筑公司往往是甲乙方的合作關系。房地產開發(fā)建設中房地產公司是甲方，建筑公司是乙方；房地產企業(yè)是投資開發(fā)商、規(guī)劃者、組織者，承擔建筑業(yè)按照合同要求完成基礎設施建設、場地平整等土地開發(fā)和房屋建筑生產任務的建筑業(yè)承包單位。

二、房地產業(yè)的地位和作用（一）可以為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供重要的物質條件。房地產是國民經(jīng)濟發(fā)展的基本生產要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產。（二）房地產業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，可帶動建筑、建材、化工、輕工、電器等相關產業(yè)發(fā)展。（三）改善群眾住房條件和生活環(huán)境。（四）加快舊城改造和城市基礎設施建設，改變落后城市面貌。通過綜合開發(fā)，可以避免分散建設的弊端，有利于城市規(guī)劃的實施。（五）有利于優(yōu)化產業(yè)結構，改善投資環(huán)境，吸引外資，加快改革開放步伐。（六）擴大就業(yè)。尤其是房地產經(jīng)紀行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)對從業(yè)人員的需求較多。（七）可以增加政府收入。隨著國民經(jīng)濟和房地產業(yè)的進一步發(fā)展，房地產業(yè)仍將在國民經(jīng)濟中發(fā)揮重要作用。

3、房地產行業(yè)的行業(yè)細分房地產開發(fā)運營過程中需要多學科知識、多行業(yè)參與，如測繪、勘察設計、城市規(guī)劃、建筑、法律、營銷等，ETC。

但一般認為，房地產業(yè)主要包括房地產開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產中介服務和其他房地產活動。其中，物業(yè)管理和房地產中介服務統(tǒng)稱為房地產服務業(yè)；房地產中介服務又分為房地產咨詢、房地產估價和房地產經(jīng)紀。

（1）房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)主要取得待開發(fā)的房地產，特別是土地，然后進行基礎設施建設、場地平整或房屋建設等土地開發(fā)，然后轉讓已建成的土地房地產開發(fā)項目或銷售、租賃?？⒐ず蟮姆孔?。房地產開發(fā)經(jīng)營行業(yè)具有單件性、投資大、周期長、風險高、回報率高、附加值高、產業(yè)關聯(lián)度高、帶動力強等特點。

房地產開發(fā)企業(yè)的收入是不連續(xù)的。房地產開發(fā)企業(yè)主要是組織者和決策者。必須關注房地產市場的發(fā)展變化，聯(lián)合資金、相關專業(yè)服務人員和機構、建筑承包商等完成房地產開發(fā)經(jīng)營活動。

目前，房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)在我國房地產業(yè)中占據(jù)主導地位。

（2）物業(yè)管理業(yè)物業(yè)管理業(yè)主要對已竣工驗收并投入使用的各類房屋及配套設施設備及相關場地進行修繕、維護、管理，維護物業(yè)管理中的環(huán)境衛(wèi)生及相關秩序。區(qū)域。并提供相關服務。從事物業(yè)管理活動需要樹立服務意識，正確處理與業(yè)主的關系。

物業(yè)管理的不同職位需要不同的知識水平。物業(yè)管理人員是物業(yè)管理行業(yè)的高級專業(yè)人才。

物業(yè)管理行業(yè)是勞動密集型、知識密集型行業(yè)。

與房地產經(jīng)紀行業(yè)相關的制度主要包括房產驗收制度和住宅專項維修基金制度。物業(yè)驗收是指物業(yè)服務公司與建設單位按照國家有關規(guī)定和以前的規(guī)定，在接收新物業(yè)之前，對物業(yè)共有部分、共用設施、設備進行共同檢查、驗收的活動。物業(yè)服務合同。

建設單位應當在物業(yè)驗收協(xié)議簽訂后10日內辦理物業(yè)交接手續(xù)，將物業(yè)服務建筑及其他物業(yè)共用部分、共用設施、設備移交給物業(yè)服務企業(yè)。

交接工作應當有書面記錄，并由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)簽字確認。

住宅專項維修資金是指專門用于住宅公用部分和共用設施設備保修期滿后的維護、更新、改造的資金。

業(yè)主繳存的住宅專項維修資金歸業(yè)主所有。從公有住房銷售收入中提取的住房專項維修資金，歸公有住房銷售單位所有。

住宅專項維修資金的繳存范圍包括：住宅，但由一個業(yè)主所有且不與其他房產共用部分、設施、設備的除外；住宅小區(qū)內的非住宅建筑或住宅小區(qū)外與單一住宅結構相連的非住宅建筑。在上述范圍內出售公有住房的，出售單位還應當按照《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定繳存專項住房維修資金。

商品住宅業(yè)主和非住宅業(yè)主必須按照其擁有的房產建筑面積繳存專項住宅維修資金。第一期住宅專項維修資金每平方米建筑面積繳存金額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%。%8%。直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當根據(jù)本地實際，合理確定并公布每平方米建筑面積首期專項住宅維修資金數(shù)額，并及時制定調整。已售公有住房繳存住宅專項維修資金的標準為：業(yè)主按照其擁有的房產建筑面積、每平方米第一期住宅專項維修資金金額繳存住宅專項維修資金。建筑面積為當?shù)胤扛某杀緝r的2%；出讓單位應當按照多層住宅不低于銷售價格20%、高層住宅不低于銷售價格30%的要求，從銷售價格中提取一次性住房專項維修資金。住宅樓拔地而起。

住宅專項維修資金存儲利息、使用住宅專項維修資金購買國債的增值收入、住宅公用設施設備報廢后回收的殘值、業(yè)主使用共用設施設備的收入住宅公用部分用于經(jīng)營性經(jīng)營的，除業(yè)主大會另有決定外，應當全部轉入住房專項維修基金滾動使用。

住宅專項維修資金管理。業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主和非住宅業(yè)主繳存的住宅專項維修資金，由所在地的直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門管理。財產位于。直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當委托當?shù)厣虡I(yè)銀行作為本行政區(qū)域內住宅專項維修資金專戶管理銀行，開立專門賬戶管理銀行。住宅專用維修資金在專戶管理銀行設立專戶。業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當通知所在地的直轄市、縣人民政府建設（房地產）部門，并將有關賬務移交業(yè)主委員會。業(yè)主大會應當委托當?shù)厣虡I(yè)銀行作為物業(yè)管理區(qū)域內住宅專項維修資金專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

使用住宅專項維修資金。住宅專項維修資金專用于住宅共用部分和共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、收費與服務水平相適應的原則。國家鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展合法的價格競爭，禁止價格壟斷和暴利行為。從長遠發(fā)展來看，隨著市場經(jīng)濟體制的建立和人民經(jīng)濟收入和生活水平的提高，物業(yè)服務收費應在市場競爭機制下進行，由物業(yè)委托人和物業(yè)服務企業(yè)雙方協(xié)商確定，并基于質量和價格。質量和價格匹配。

（3）房地產咨詢業(yè)房地產咨詢業(yè)主要為房地產活動相關各方提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術等方面的咨詢服務?，F(xiàn)實中，具體業(yè)務包括接受當事人委托進行房地產市場調研、房地產投資項目等?？尚行匝芯俊⒎康禺a開發(fā)項目策劃等。目前，房地產咨詢業(yè)務主要由房地產估價師、房地產估價師或房地產經(jīng)紀人、房地產經(jīng)紀機構承擔。

（四）房地產估價行業(yè)房地產估價行業(yè)主要對房地產的價值進行分析、測算、判斷并提供相關專業(yè)意見，為土地使用權出讓及出讓、房地產銷售、抵押、征收補償?shù)忍峁﹥r值參考、損害賠償、稅收等依據(jù)。房地產估價通常要求獨立、客觀、公正。房地產估價活動主要由房地產估價師進行。從事房地產估價活動需要扎實的估價專業(yè)知識、豐富的估價實踐經(jīng)驗和良好的職業(yè)道德。房地產估價行業(yè)是一個知識密集型行業(yè)。

（五）房地產經(jīng)紀業(yè)房地產經(jīng)紀業(yè)主要幫助房地產賣家和出租人尋找房地產的買家和承租人，或者幫助房地產買家和承租人找到他們想要購買或租賃的房地產。它是房地產市場運行的重要組成部分。潤滑劑。房地產經(jīng)紀活動由房地產經(jīng)紀人完成，房地產經(jīng)紀機構主要為房地產經(jīng)紀人提供平臺和品牌。從事房地產經(jīng)紀活動需要一定的專業(yè)知識、經(jīng)驗和良好的信譽。房地產經(jīng)紀行業(yè)是知識密集型、勞動密集型行業(yè)。隨著我國房地產市場逐漸從以買賣新建商品房為主向以買賣、租賃現(xiàn)有房屋為主轉變，房地產行業(yè)也將逐漸從以房地產開發(fā)經(jīng)營為主轉向以房地產經(jīng)紀等房地產服務為主。在成熟的房地產市場中，房地產經(jīng)紀業(yè)在房地產行業(yè)中占據(jù)著主導地位。